facebook pixel

Remediacja w procesie inwestycyjnym

remediacja w trakcie procesu inwestycyjnego

Remediacja w procesie inwestycyjnym pojawiła się na dobre w momencie wejścia życie rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 1 września 2016 r. w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi. Nowa metodyka badania powierzchni ziemi spowodowała znacznie większe wykrywanie w niej zanieczyszczeń. Coraz częściej też organy architektury zwracają uwagę na ocenę zanieczyszczenia ziemi na terenie działek przeznaczonych pod inwestycję.

Remediacja – co to jest?

Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska wprowadziła do słownika pojęć definicję remediacji jako “poddanie gleby, ziemi i wód gruntowych działaniom mającym na celu usunięcie lub zmniejszenie ilości substancji powodujących ryzyko, ich kontrolowanie oraz ograniczenie rozprzestrzeniania się, tak aby teren zanieczyszczony przestał stwarzać zagrożenie dla zdrowia ludzi lub stanu środowiska, z uwzględnieniem obecnego i, o ile to możliwe, planowanego w przyszłości sposobu użytkowania terenu; remediacja może polegać na samooczyszczaniu, jeżeli przynosi największe korzyści dla środowiska” (art. 3 pkt 31b).

Nieco później weszło w życie wspomniane powyżej rozporządzenie. Kompilacja tych dwóch aktów prawnych spowodowała, że w procesie inwestycyjnym ogromnie ważne staje się ocenienie badania zanieczyszczenia powierzchni ziemi i podjęcie decyzji o sposobie postępowania z gruntem w przypadku stwierdzenia zanieczyszczenia. Najczęściej inwestor spotyka się z pojęciem remediacji planując zamierzenie inwestycyjne na terenie miejskim w dużych aglomeracjach, gdzie często do tkanki miejskiej przywraca się tereny dotychczas wykorzystywane jako przemysłowe lub usługowe. Nie rzadko też wymóg oceny stanu zanieczyszczenia ziemi pojawia się w momencie procedowania pozwolenia na budowę czy pozwolenia zintegrowanego.

Badania zanieczyszczenia powierzchni ziemi się opłacają

W celu rzeczywistego oszacowania ryzyk związanych z prowadzeniem inwestycji w wybranej lokalizacji dobrą praktykę stanowi wykonanie badań powierzchni ziemi pod kątem ich zanieczyszczenia. Badanie takie, zaraz obok opinii geotechnicznej, powinno znajdować się w zakresie badań rozpoznawczych terenu. Często inwestycja w badania zwraca się bądź w postaci zaoszczędzenia wydatków w trakcie wykonywania remediacji, bądź na etapie zakupu działki jako zmniejszenia wartości nabywanej nieruchomości, bądź też przyspiesza procedurę administracyjną uzyskania pozwolenia na budowę.

Ważne jest zatem, aby zlecając badania zanieczyszczenia powierzchni ziemi wiedzieć, jakie wymogi postawić ich wykonawcy. Po pierwsze badania takie należy wykonać zgodnie z przywołanym wcześniej rozporządzeniem. Warto też zwrócić uwagę, że rozporządzenie to opisuje V etapową metodykę identyfikacji zanieczyszczenia gruntu. Jest to ścisła wytyczna dla wykonawcy badań.

W etapie I prowadzonych badań ustala się działalność mogącą z dużym prawdopodobieństwem być przyczyną zanieczyszczenia powierzchni ziemi. Czyli opisuje się ze źródeł historycznych, jak dany teren był zagospodarowany. Jeżeli do zanieczyszczenia doszło przed 30 kwietnia 2007 r., to jest to zanieczyszczenie historyczne. W innym przypadku mówimy o szkodzie w środowisku.

W etapie II prowadzonych badań identyfikuje się listę substancji powodujących ryzyko, których wystąpienie w glebie lub w ziemi jest spodziewane na danym terenie, z uwzględnieniem analizy możliwości wystąpienia przykładowych zanieczyszczeń wymienionych w załączniku nr 2 do rozporządzenia.

W etapie III prowadzonych badań na podstawie dostępnej wiedzy i dokumentów dotyczących planowanego zagospodarowania terenu potwierdza się listę substancji powodujących ryzyko zidentyfikowaną w etapie II konieczną do przebadania.

Etap IV prowadzonych badań to ustalenie grupy gruntów występujących na danym terenie, opisanie rodzaju pokrycia terenu oraz wykonanie badań wstępnych. Grunt w zależności od planowanego zagospodarowania dzieli się na grupy, np. tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową kwalifikuje do grupy I, a tereny przemysłowe i komunikacyjne do grupy IV. Podział na grupy odzwierciedla się w późniejszym porównywaniu wyników otrzymanych z laboratorium z dopuszczalną zawartością w ziemi substancji powodującej ryzyko. Oczywiście najostrzejsze normy są dla gruntów grupy I. Badania wstępne powinny być przeprowadzone ściśle zgodnie z rozporządzeniem, a lokalizacja punktów pobierania próbek wyznaczona zgodnie z wytycznymi opisanymi w rozporządzeniu.

W etapie V na podstawie wyników wstępnego rozpoznania stanu jakości gruntu, ukazujących przekroczenia dopuszczalnych stężeń substancji, wykonuje się badania szczegółowe.

Jak sobie radzić z trudnościami remediacji

Badania zanieczyszczenia powierzchni ziemi powinny być przedstawione w formie raportu uwzględniającego wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu. Wielokrotnie zarówno lokalizacja punktów poboru próbek, jak również interpretacja wyników badań stanowi sporą trudność. Często otrzymane wyniki, a w szczególności oszacowana ilość zanieczyszczonej ziemi, jest znacznym kosztem w budżecie inwestycji. Warto zatem rozważyć ryzyka oraz zoptymalizować proces poprzez:

  • wczesne rozpoznanie zanieczyszczenia powierzchni ziemi;
  • wykonanie badań wstępnych zgodnych z zakresem rozporządzenia;
  • zaplanowanie badań szczegółowych.

Autor: Marta Marzysz

Poprzedni artykułNastępny artykuł